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也就是慢變量跟它之間沒有太大的關係。
這輪上漲跟人口有關嗎左邊一張圖說明價格的漲幅跟這些城市人口變化幾乎沒有相關性，右邊的圖說明價格的漲幅跟土地供給之間的變化也基本沒有相關性。
那主要是什麼因素推動了上漲現在的一線城市的租金房價基本上低於2%，這是什麼概念我們國家的無風險收益水平現在應該是24，那麼這4個大城市它的租金房價比是低於無風險收益的。買房子仲介費
房貸 九成剛才說的是慢變量，大趨勢。
為什麼我們的中國地產在十來年漲了幾十倍，接下來講的就是最近十年，最近十年房地產市場是在政府不同的政策主導下面起起落落，整個房地產小週期的起落更多是受制於快變量的影響，而快變量就是政府的限購限貸。
基本上這十年房地產的起起落落，中國政府就一會松一會緊。房屋貸款100萬
房價起來了，政府就來限購了，限購不過癮，就來限貸。
所以大家看一下右下方的圖就可以看到其實中國的土地供給比起紐約東京這些發達國家來說它的土地供給是偏緊房屋貸款 申請的，那麼在土地偏緊的情況下，中國的城市化率在過去的二十年是以每年13%的速度在增長，所以從23%上升到53%的城市化率，必然導緻城市尤其是大城市住宅的供不應求。房貸利率比較低的銀行房貸還款方式
也就是說地產上漲是投資房地產的唯一收益，為什麼會做這樣的選擇呢在目前的情況下，實際上是資產荒，就是比較安全的高收益的資產越來越少了，為什麼大家看一下國內金融市場理財收益率的數字就可以看到了，目前不僅是投資的資本回報率，實體經濟投資的資本回報率不斷下降，一年期的理財產品的收益也在不斷下降，目前已經破了4%了，在這種情況下，你要尋找一種高收益的理財資產是很困難的，那麼更多的錢因為它的成本比較低，就是機會成本比較低，它就進入了房地產市場，去博取房價可能上漲帶來的收益。
實際上從目前來看，中國的城鎮化率比起日本，剛才河合正弘先生講到了日本，實際上我們還有很大的空間，那也就是未來四年可能就是城鎮化推進的高速階段，對城市住宅的需求是存在的，但是需求存在不等於價格撐得住，因為廣大進入城市的大學生和農民工他們的收入水平和目前房價之間是否存在一個比較合理的比例關係，這是它是否能構成房地產市場有效需求，需求有兩種，一種是有支付能力的需求，可以構成市場的購買力；還有一種是沒有支付能力的需求，比如說民工，民工對陸家嘴的住宅需求，我認為是無效需求。房貸 升息
要討論有沒有泡沫，就要研究這輪房地產泡沫商家是什麼因素決定的，是由人口決定的，是城市化嗎是土地政策的變化嗎不是，這輪房地產的上漲有一個非常重要的特點，和前面不同，就是不同城市的房地產價格漲跌的同步性減弱，房價的趨勢出現了非常重要的分化。
不知道大家注意到沒有，剛才河合正弘先生講到東京，東京在1986年以後它的價格和其他六個區的價格出現了非常大的分化，所有的分化都是泡沫的開始。房貸利率 比較 2016
房貸 所得稅大家知道在過去的十五年，所有的城市地方政府存在招商的競爭，而在招商競爭就使大量的土地是用於工業用地，住宅用地始終是偏少的。
那麼，就說明這輪漲幅既不是由人口流入所決定的，也不是由房價，由土地的供給決定的。
從目前來看的話，我們過去的十五到二十年中國地產的上行主要是由慢變量來決定的。
房價跌下去，就開始放鬆，放鬆就是從信貸政策到限購政策。車貸 信貸 利率房屋 貸款 保證人
地產的調整跟著調整不斷變化。
在2015年下半年到現在實際上居民貸款當中的長期貸款占比在不斷的上升，這塊基本上全部都是房貸。
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